2019年09月07日

親の土地に家を建てる時の注意点は? ②

こんにちは、広報の古賀です。

 

今日は昨日の続きからです(o^―^o)

 

 

親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら?

 

親の所有する土地に子どもが家を建てると、

条件によってはみなし贈与になり、贈与税がかかります。

 

まずは、土地の使い方の違いから、

どんな場合に贈与になるのかチェックしていきましょう。

 

 

使用貸借と賃貸借の違い

 

物の貸し借りを法律的にみると

「使用貸借」「賃貸借」に分かれます。

 

使用貸借とは?

 

「このDVD、(ただで)ちょっと貸して」

 

賃貸借とは?

 

「レンタル屋で、DVD借りよう。」

 

みなさん、もうお分かりいただけましたか?

二つの違いは、対価があるかないかです。

 

地代も権利金も払わない「使用貸借」の場合は

贈与税はかかりません。

 

ただし、お金を支払う「賃貸借」の場合は

贈与税が発生する場合があります。

 

のちのち相続する場合には、

使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、

それぞれ注意するポイントがあります。

 

 

  • 使用貸借について

 

親の土地を子どもに…

 

時価よりも安い金額で売ったらみなし贈与

 

になり、贈与税を支払わなければなりません。

 

全くの他人と取引するときと

同じような金額でないといけないのです。

 

では、子どもが親の土地に家を建てて、

権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。

 

一般的に、親の土地に子どもが家を建てる場合

権利金や地代を要求する親は少ないでしょう。

 

しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、

通常その土地の持ち主は家を建てようとする人に

借地権設定の対価として、

権利金や地代を支払ってくれ、というはずです。

 

※ 借地権

借地権がついた土地(底地)は、

借地人が土地を占有し独占的に使用収益できる

安定的利益が中心となる法的側面があります。

 

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは

本来支払うべき借地権相当額(権利金や地代分)を

親から贈与されている(みなし贈与)

と考えられるでしょうか。

 

権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、

土地の使用貸借といいます。

 

この使用貸借による土地の使用では、

借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

つまり、みなし贈与にはなりません。

 

しかし、相続の時には借地権の評価額分、

相続税を多く払います。

 

この使用貸借されている土地は、

将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります。

 

 

  • 地代を支払う場合

 

権利金は支払わないけれども、

付近の相場並みの地代は支払っている場合はどうでしょうか。

 

生計を別にしている親子間では、

このようなケースもあるでしょう。

 

このように、通常の相場の地代を支払った場合は、

土地の賃貸借といいます。

 

通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、

権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、

その権利金相当額の贈与があった

とみなされます(みなし贈与)。

 

したがって、その払っていない権利金の分だけ

贈与税がかかるのです。

 

ただし、贈与税がかからないようにする方法として

使用貸借のほかに次の二つがあります。

 

  • 子どもが親に対して、付近の賃貸事例(相場)並みの地代の他に、

   通常の権利金を支払っていれば、贈与税はかかりません

  • 税法で規定された「相当の地代」を支払う場合も

   借地権の贈与税課税はされません。

   「相当の地代」とは、その土地の自用地としての

   過去3年平均の相続税評価額に、

   おおむね6%を乗じた金額となります。

 

つまり、通常の地代に権利金込分をプラスした地代となり、

通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。

 

 

 

 

 

今回は、ご両親の土地に家を建てる場合をテーマにして

注意点をあげました。

 

皆様の「家づくり」の参考になれば幸いです😊

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