2020年02月

住宅購入時のトラブルを予想してみましょう ③

こんにちは、広報の古賀です。

 

今日は、「トラブル予想」の最後です(o^―^o)

 

 

古い知識に固執した作りで、耐震性が低く、冬は寒い。

 

注文住宅の中でも、地元の工務店で建てたときのトラブルを

想定してみました💦

 

工務店はたいていが木造軸組工法です。

 

新しい住宅について研修を積んでいない業者さんは、

悪い意味で古い方法に固執して建てる場合があります。

 

筋交いが少なかったり、金物を省略したりするなど、

耐震性が劣るケースもあります。

 

構造計算も義務ではないので、

安全性を数値などで把握することが難しくなってしまいます。

 

また、断熱材の使用量や取り付け方の問題で

断熱材が結露で垂れ下がり、

「冬寒く夏暑い」上に、隙間も多いので冷暖房の効きも悪いという

悪い意味での昔の家が出来上がってしまいます。

 

地元工務店が全てそうであるわけではありません。

 

きちんとした工務店は、

新しい技術を学んだ一級建築士が設計と監理をし、

構造計算書もちゃんと出てきます。

 

きちんと耐震等級3や次世代省エネ基準などを指定し、

対応してくれる業者を選定し、

見えないところまで数値で把握できるようにしましょう。

 

 

デザイン重視

 

注文住宅を設計事務所に頼むという手段もあります。

 

設計事務所のデザイナーは、

斬新なデザイン、吹き抜け、曲面壁面、らせん階段など、

オシャレで視覚的にお客様を満足させるような

素敵な間取りを提案してくれると思います。

 

しかし、吹き抜けがあるとないとでは、

あるほうがどうしても冷暖房費がかかります。

 

曲面壁面もオシャレですが、

場所によっては家具が置けず、

らせん階段は上り下りしずらいところもあり、

住み心地の点で言えば、

かゆいところに手が届かないかもしれません。

 

間取りによっては、耐震性が低くなることも多いようです。

 

家は、安全安心で、快適に生活するためにあります。

 

どこを重要視するか、メリット・デメリットも把握しておきましょう。

 

 

打ち合わせが多いのに、思い通りに出来上がらない

 

注文住宅は、一からお客様と家を創り上げていきます。

 

 

ですが、何事も失敗しないためには経験が必要です。

 

満足できる家を建てられるのは3回目であると言われますが、

3回も家を建てる人はまずいません。

 

また、打ち合わせを終えて決定した後になると

色などは場合によっては有償で変更することもできるでしょうが、

構造や間取りでは取返しがつきません💦

 

 

建築の専門家が家を建てる場合以外は

まずは勉強して、

家を建てる場合のあらゆる知識を装備するようにしましょう😊

 

住宅購入時のトラブルを予想してみましょう ②

こんにちは、広報の古賀です。

 

今日は、昨日の「トラブル予想」の続きからです(o^―^o)

 

 

工期優先のずさんな工事

 

建売住宅の話になりますが、

建売住宅は以前のブログでもお伝えしたように、

人件費を節約するため、非常に高速に建ちます。

 

平均的には基礎着工から竣工まで2ヶ月弱のところが多いようです。

 

しかし、常識的に考えて、このような短い工期では、

丁寧な工事はできません。

 

そのため、見えるところはともかく、

見えないところの造りは杜撰なこともあり、

構造についてのトラブルもあるようです💦

 

少ない筋かい…

構造用合板やダイライトなどの面材の省略…

釘の飛ばし打ちもしくは細い釘の使用…

 

などが挙げられます。

 

しかし、最もひどいのは断熱材の施工で、

ただ押し込んで詰めては一部とめているだけ

というのが場合も😢

 

これではいくら良い断熱材を使っても、

夏は暑く、冬は寒い家になってしまうばかりでなく、

壁内に湿気が侵入し、壁内結露を起こし、

保障の切れるおよそ10年後には木材が腐ってきます。

 

断熱材は、隙間なく、均一に取り付けてはじめて効果を発揮します。

 

基礎もコンクリートを十分に養生しないで上部を作ると

10年後には変形・ひび割れなどの危険性が高くなっています🏡

 

もちろんですが、全ての建売住宅の話ではありませんが

しっかりと担当者に話を聞くようにしましょう!

 

 

建物に対して価格が高すぎる

 

注文住宅は、耐震性や品質の面では

建売住宅に比べるとグレードが高く、

よくできていることが多いでしょう。

 

しかし、デザイン料、モデルルームの建築費・維持費・撤去費、

テレビコマーシャルや新聞広告の宣伝費が、

大幅に建物価格に上乗せされているため、

価格は非常に割高になっています。

 

例えば、ツーバイフォー住宅は建材費や施工費用を考えると

一般的なツーバイフォー住宅は坪100万円程度します。

 

確かに物はいいですが、あまりにも高すぎますし、

ここまでの金額を出すのであれば、

壁式鉄筋コンクリートの家が建てられます🏡

 

耐震性と耐久性と精度を重視するのであれば、

鉄骨構造体で床と外壁にALCを用いたものが勧められます。

 

鉄骨構造体+ALCの家は、

寸法が狂ったり腐ったりシロアリが沸いたりするリスクは低く、

60年は使えると考えられるでしょう。

 

しかし、やはり坪90万円(建物本体価格)以上はしますし、

コーキングや設備などはそれなりに痛みますので、

定期的なメンテナンス費用もかなりかかります。

 

一方、耐震性と高断熱・高気密を重視するのであれば、

木質パネル工法もあります💪

 

しかし、やはり坪80万円(建物本体価格)以上はしますし、

やはり定期的なメンテナンス費用は考えておかなくてはいけません。

 

しかし、購入した住宅は

二度と交換のできないものであることを考えると、

長期的なスパンで見れば、

安かろう悪かろうの見栄えだけの住宅を買うよりも、

高耐震・高耐久・高気密・高断熱のものを建てた方が、

将来の維持費や光熱費なども含め

結果的に安くつくというのが最近の定説となっています😊

 

 

 

住宅購入時のトラブルを予想してみましょう ①

こんにちは、広報の古賀です。

 

コロナウィルスの感染のニュースを毎日目にします。

 

皆様も、十分お気を付けください。

 

さて、弊社は注文住宅の会社です。

 

毎日、家創りと真摯に向き合っておりますが

今回は「新築一戸建てのよさ」から少し離れ、

なかなか業者側が言い出さない悪い例について、

いろいろなケースを想定してご紹介したいと思います(o^―^o)

 

 

インナーガレージで車のドアが開けられない!

 

不適切な設計や設計ミスによるトラブル

 

車の寸法は、一般的に幅が1.8m、長さが4.5m程度あります。

 

しかし、規格住宅や建売などの場合、

幅が2.1~2.5m程度となっていることが多いそうです。

 

2.5mの幅では、車のドアの開閉ができる限界で、

それ以下では乗り降りするのも難しいでしょう。

 

ましてや、車庫の奥に家が建っていて

車の横を通って家に入らなければならないタイプの場合、

車の横が狭いと、車庫からは家にすら入れません。

 

そして、もうひとつ重要なことは、

自転車置き場がないことです。

 

そのため、多くの車庫付き住宅は、

軽自動車を除くと、車庫として利用することが難しく

駐車場は別途借りるケースも少なくありません。

 

車庫は自転車置き場兼物置として

使われているのが実態です。

 

駐車場代という固定費は思わぬ出費となり、

車を手放さない限り、家計を苦ませ続けさせます。

 

佐賀県では、車の要らない方というのは少ないでしょう。

 

駐車スペースのない土地というのは珍しいかもしれませんが、

インナーガレージを検討される場合は、

特に設計において経験豊富で、

信頼のおける会社を選びましょう。

 

 

 

隣地境界とギリギリでトラブル発生

 

民法の規定によると、隣地境界線と壁面までの距離は

50cm以上離さなければなりません。

 

ただし、耐火建築物の場合や、慣習的に既に密集している地域で、

隣人の許可が得られている場合は良いこととなっています。

 

しかし、主に都心部の建売住宅を見ていると、

この規定を守っていない場合も昔は多かったようです。

 

隣地境界線と壁面までの距離は

20cm程度しかないものも以前はあったようです。

 

これでは、外壁やコーキング、

またはエアコンの室外機、給湯器、ガスメーターなどの

点検・修理・交換などができなくなってしまい、

保障の切れるおおよそ10年後にトラブルを生じます。

 

ではなぜこのような違法行為が可能だったのでしょうか。

 

例えば、2棟以上の建売住宅では、

売る前であれば隣地は同じ業者のものであるため、

隣人の許可があらかじめ得られているからです。

 

しかし、いったん売ってしまえば、隣地は他人のもの。

 

もはや建物の間に入ることはできません。

 

一部の業者は、特定の理由がある場合に限り、

隣地に入って点検・修理・交換などをすることを

認める条項をつけていますが、

 

特定の理由というものが将来起こりうるすべての事項を

網羅しているわけではありませんし、

将来的に隣人が敷地の所有権を主張することは

よくあることです。

 

しかし、本当の恐怖はこれからです。

 

地震や火事や寿命などにより、将来建て替えるときは、

50cm以上離して建てなければならないため、

 

現在の家より極端に狭い家しか

建てられなくなってしまうということです。

 

そのような家は狭すぎてもはや使い物になりません。

 

そのため、土地の資産価値は著しく低下するのです。

 

ましてや不整形な土地や狭小地ではことさらに使い物になりません。

 

住宅購入時は、壁面から敷地境界線までの距離が

最低でも50cmは離れていることを確認したいものです。

 

ローンの話~事務手数料や保証料って?~ ③

こんにちは、広報の古賀です。

 

今日は、ローンの話の最後です(o^―^o)

 

 

ネット銀行の住宅ローンは保証料が無料の場合が多い

 

ローン保証料の金額は、

金融機関がどこの保証会社を利用しているかや、

融資額、返済年数、返済方式などによって変わります。

 

また、一部には保証料無料のローンもあります。

 

ネット銀行の場合は、

保証料が無料の場合が多いため、人気があります。

 

 

保証料は、返済不能時の返済免除ではない

 

万が一、ローンの返済ができなくなったときには、

ローン契約者に代わって、保証会社が残債を支払ってくれます。

 

しかし、返済が免除されるわけではありません。

 

ローン保証会社は残債を一括返済した後、

ローン契約者のもとに資金を回収しにきます。

 

ここでお金が用意できなければ、

住宅を競売や任意売却など処分して、

返済を求められます。

 

つまり、ローン保証料は

ローン契約者のためというよりは、

金融機関が金回収のリスクを負わないために

支払っているものです。

 

その保証料をローン契約者が負担しているというわけです。

ローンの話~事務手数料や保証料って?~ ②

こんにちは、広報の古賀です。

 

今日は、昨日の続きからです(o^―^o)

 

 

ネット銀行は事務手数料、大手都市銀行は保証料

 

また、諸費用を事務手数料だけで選んでしまっても

返済負担が大きくなってしまいます。

 

というのも、ネット銀行は

事務手数料という形で5万円~融資額の2.1%という

費用設定をしていますが、その分保証料は無料

 

大手都市銀行は、事務手数料は3万円と定額ですが、

保証料は金利を0.2%上乗せで

約50万円~150万円ほどの費用負担になるからです。

 

特に保証料の負担は、

金利0.2%上乗せと一見安そうに見えますが、

返済までにかかる費用が100万円を超えることも多いため

注意が必要なのです💦

 

諸費用だけを考えればネット銀行の方がお得と言えます。

 

 

負担の大きいローン保証料

 

諸費用のなかでもっとも負担の大きいローン保証料

 

ローンを返済できなくなったときに備えて、

ローン保証会社に支払うお金がローン保証料です。

 

マイホーム購入時にかかる諸費用の中でも

特に大きな割合を占めます。

 

ローン保証料は、

連帯保証人を立てずに住宅ローンの申し込みをするときに、

ローン保証会社に支払う費用です。

 

ローン保証料の支払い方法には、

大きく分けて一括前払い型と利息組み込み型の2つがあります。

 

一括前払い型は、ローン契約時に保証料をまとめて支払う方法です。

 

 

保証料は金利の0.2%。ただし、100万円以上の費用負担に

 

利息組み込み型は…

ローン保証料をローンの金利に組み込んで支払う方法で、

返済期間中、0.2%程度を金利に上乗せして払います。

 

利息組み込み型は、一時金がかからないメリットもありますが、

一括前払い型に比べて総返済額が多くなってしまうのが難点です。

 

結果として、

 

「金利の低い住宅ローンを選んだのに、

保証料が利息組み込み型で0.2%ということは、

保証料が無料のところの方が実質の金利は低くなっていた。」

 

ということも少なくありません💦

 

借入額3,000万円で35年間金利1%で借入をした場合

 

〇保証料無料の住宅ローンの場合=総返済額35,567,998円

〇保証料金利に0.2%の住宅ローンの場合=総返済額36,754,487円

 

保証料のありなしで120万円も返済額が変わってくるのです。

 

 

 

 

ローンの話~事務手数料や保証料って?~ ①

こんにちは、広報の古賀です。

 

外を歩いても、コートが要らないくらい

暖かい日が続いていますね😊

 

公園には沢山の子供たちの姿を見かけました。

 

さて今日は、ローンの中でも見落としがちな

事務手数料・保証料についてのお話です(o^―^o)

 

 

事務手数料って?

 

事務手数料は、見落としがちですが

かなり重要な住宅ローンの比較検討ポイントです。

 

住宅ローンの手続きにかかるのが、

この事務手数料や住宅ローン代行手数料です。

 

金融機関ごとに大きな差があるので、

事前によく確認しましょう!

 

事務手数料には、

契約時に3万円~5万円程度を定額で払う一括支払い型と、

融資額の1~2%など、

融資額に応じて支払うものの2パターンがあります。

 

前者の場合はわかりやすいのですが、

注意したいのは後者の場合です💦

 

 

〇 高額な事務手数料に注意

 

例えば…

融資額2,000万円、事務手数料が融資額の2.1%なら、

事務手数料は42万円と思いのほか高額になります。

 

融資額が3,000万円なら、63万円の事務手数料です。

 

「金利の低さだけで選んでしまった😢

実際事務手数料をこんなに払うなら、

ネット銀行の事務手数料5万円のほうが良かった」

 

なんて話はよくあります。

 

一部金融期間が取り扱う民間ローンの中には、

事務手数料を無料にしているところもあります。

 

また、フラット35は、

取り扱いのある金融機関によって手数料が異なります。

 

支払う事務手数料などを金利負担に換算して

融資金利と合計したものを実質金利といいます。

 

住宅ローンは、単純に融資金利で比較するのではなく

実質金利で選ぶ必要があるでしょう。

 

また、事務手数料とは別に

住宅を購入する不動産会社に住宅ローンの手続きを任せると、

住宅ローン代行手数料(住宅ローン斡旋料)

がかかることがあります💦

 

住宅ローン代行手数料は、

不動産会社によって必ず請求されるとは限らず、

金額も会社によって差があります。

 

一般的には10万円程度なのですが、中には50万円といった

法外な費用を請求する悪質な不動産会社もあるようです😢

 

費用は事前によく確認し

あまりに高額の代行手数料を請求された場合は、

そうした業者からの購入を検討しなおすことも考えましょう。

 

ローン返済以外の支出 ②

こんにちは、広報の古賀です。

 

今日は昨日の続きから…

 

 

修繕費用

 

家は、時間が経つにつれ劣化していくものです。

 

特に外壁や屋根、水回りなどは

10年ほどで100万円~150万円程度の費用がかかります🏡

 

そのため、新築時から月1万円ほど積み立てていく必要があります。

 

そうしておくことで、いざという時に

スムーズに修繕することが出来ますね😊

 

また、日ごろのメンテナンスも大切です。

 

人の住んでいない空き家は痛みが激しいですね。

 

プロ目線でないと分からないこともありますので

数年おきに、家を建てた工務店や信頼できる業者に

メンテナンスを依頼しておくとよいでしょう💪

 

因みに、坂井建設では

アフターメンテナンスにも力を入れています。

 

お引き渡し

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アフター点検(3か月後)

  • 住みゴコチはいかがですか?
  • 何か不具合はありませんか?
  • 家のお手入れ方法のアドバイスもおまかせください。

次へ

アフター点検(6か月後)

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アフター点検(1年後)

  • 目に見える金物の増し締めや、外部木部のチェックを行ないます。
  • 木製建具の動きは?塗り壁は?
  • 慎重に確認いたします。

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以後、3年後・5年後・7年後に実地

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アフター点検10年後

  • 総点検をいたします。
  • 耐用年数に近づいている設備機器のチェックも大切です。

 

となっています😊

 

 

 

 

家を購入するとなると、

土地や建物などの支払いばかりに気がとられがちですが

購入後の支払いも大切です。

 

「家づくり」をスタートさせる際には

しっかりと頭に入れながら

計画を立ててみてください😊

ローン返済以外の支出 ①

こんにちは、広報の古賀です。

 

家を購入すると、大抵の場合はローンの返済が待っています。

 

もちろん、ローンの返済については

皆様しっかりと考えて購入されるでしょう。

 

ですが…

 

「ギリギリだけど、何とかローンを返済できる!」

 

は、とても危険な考えなんです。

 

そこで今回は、ローン以外の支出についてご紹介します(o^―^o)

 

 

固定資産税

 

固定資産税とは、不動産などの固定資産に課せられている

地方税の一つです。

 

 

固定資産税の税額は、固定資産税評価額×1.4%で計算され

資産価値によって増減します。

 

そのため、経年劣化のない「土地」は価値が下がりにくく

更に、都市部などで土地の価値が上がると

それに伴い、固定資産税も上昇する場合も💦

 

逆に、土地に対して建物は価値が下がりやすく

20年ほどでほぼ0とも言われています。

 

そうすれば、もちろん建物にかかる固定資産税は

下がっていきます🏡

 

因みに、戸建ての固定資産材の平均金額は10万~12万程度

と言われていますが、同じ床面積・構造の家でも

キッチンや風呂トイレなどの「設備」のグレードや数が

固定資産税評価額に影響し、税額が変わります。

 

 

 

上棟式とは?

こんにちは、広報の古賀です。

 

先日、佐賀市のK様邸の棟上げが行われましたが

「上棟式」をご存じでしょうか?

 

 

「上棟式」は建前(タテマエ)とも呼び、

無事に棟が上がったことに喜び、感謝するものです。

(棟とは木造住宅の棟木のことです。)

 

工事に関わった人が一同に会し、

今後の工事の安全を祈願して、

お互いの協力の元に、家をつくり上げていこうとする

意思表示の会でもあります。

 

ですが、地鎮祭に比べ上棟式は省略される施主の方も多いです。

 

というのも…

 

地鎮祭は神主を呼んで行う神事的な儀式であるのに対し、

上棟式は職人を労い、もてなすお祝いの意味合いが大きいため

省略される場合も多いのです。

 

また、上棟式はお祝いの会ですので、

一般的な住宅の場合、地鎮祭と異なり

神主さんを呼ばないことも多いようです。

 

ただし!地域によっても異なります。

 

地域によっては上棟式の際にお餅やお米などを

撒く習慣があります。

 

家を建てるということは「吉」に当たる行為です。

 

その吉をお米やお餅を配ることによって、

それを他人に分け与えるという意味があるんですね😊

 

そうすることで、吉事の反動としてやってくる

「凶」を緩和する目的があると言われています。

 

そのため、上棟式をやらない場合でも、

餅や米だけを撒くという場合もあるんです🏡✨

 

K様邸棟上げ

こんにちは、広報の古賀です。

 

先日、佐賀市のK様邸の棟上げが行われました(o^―^o)

 

最初は、四方のお清めから😊

 

棟上げには、代表も「大工」として参加します💪

 

さて、いよいよ棟上げ開始です🏡✨

 

K様邸の棟上げでも、沢山の職人さん方が集まり

あっという間に、柱がたてられていきます!

 

可愛らしい応援団😊

 

こちらにも😊

 

 

一日がかりで行われる棟上げ🏡

 

休憩には、差し入れも頂きましたm(__)m

 

↑こちらはすでに二階部分💪

 

さて、お昼休憩です🍚

 

ご飯は、K様ご家族の皆様が用意して下さいました!

 

ごちそうさまでしたm(__)m

 

しっかり、午後からの英気を養います。

 

作業はどんどん進みます!

 

これから、長く長く安心して暮らしていただけるよう

丁寧に、確実に…

 

      

お施主様ご家族、坂井建設、そして職人さん方の「想い」が

徐々に形作られていきます。。。🏡

 

そして、無事に完了!✨

 

長い一日…お疲れ様でしたm(__)m

 

 

これから、K様邸の「家づくり」が更に進められていきます💪

 

どんな家が完成するのでしょうか?

 

楽しみです😊

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