2017年03月

住宅ローンの借り換えAtoZ 超低金利時代到来。支払い途中の住宅ローンをどうする?  

住宅ローンを支払い始めてから○○年・・・

固定、変動、ミックス、フラット35、

どれもこれも低金利の時代

一昔前に住宅ローンを組んだ人は、

一度は「借り換え」を考えたことがあるのではないでしょうか。

 

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一般的に、借り換えでメリットを受けられる目安は、

 

・借り換え前後の金利差が1%以上ある。

・ローン残高が1000万円以上ある。

・残返済期間が10年以上ある。

これらの条件がそろっていれば、

金融機関の住宅ローン相談窓口で相談してみましょう。
 
 
 
1.金融機関の窓口へ相談する。
 
 
まずは、金融機関の住宅ローン相談窓口に行ってみましょう。

借り換えをするとどうなるのか、試算してもらうこともできます。
 
 
 
2.事前審査を受ける。
 
 
次に、必要書類を用意して、事前審査を申し込みます。

一般的に必要な書類は、以下のようになります。

・本人確認できるもの(運転免許証・健康保険証等)

・所得がわかるもの(源泉徴収票・課税証明書等)

・物件についてわかるもの(売買契約書・重要事項説明書・登記簿等)

・返済中のローンについてわかるもの(返済予定表、返済口座通帳等)

 

事前審査は、

年齢・返済負担率・担保評価・勤続年数・健康状態・年収

などから、本審査に進めるかどうかの審査をします。
 
 
 
3.本審査を受ける
 
 
事前審査に通過すると、本審査申し込みのための

ローン借入申込書(保証委託申込書)に記入し、

印鑑証明書・所得証明書・住民票なども提出します。

本審査は、金融機関の本部と保証会社との審査になるため、

審査基準が厳しくなります。

事前審査に通過しても、断られるケースもあります。
 
 
 
4.現材の借入先へ一括返済の申し込みをする
 
 
本審査の承認を得たら、現在借入をしている金融機関に連絡し、

全額繰り上げ返済することを伝えます。

そして、金融機関の窓口にて、必要書類に署名押印します。
 
 
 
5.借り換え先と貸借契約を結ぶ
 
 
借り換えることが決まった金融機関と、

新しい住宅ローンの契約を行います。

この時、同時に今後の住宅ローンを返済していく

預金口座も開設します。

この時、司法書士にも同席してもらい、

抵当権設定に必要な書類を預けます。
 
 
 
6.融資実行→繰り上げ返済(融資実行日にする)
 
 
「5」で開設した口座に、新たな住宅ローンが融資されるので、

これまでの金融機関の指定口座に、

次の項目に該当する金額を送付します。

 

・住宅ローンの残債

・先月の住宅ローン返済から、今日までの日割り計算した金利の支払い利息

・繰り上げ返済事務手数料
 
 
 
7.抵当権の抹消と設定(融資実行日にする)
 
 
金融機関から預かり、司法書士へと渡した抵当権に関する書類を、

融資実行日に司法書士が登記所に持っていき、

旧抵当権の抹消と、新抵当権の設定を同時に行います。
 
 
 
8.借り換え完了。新たなローンの支払い開始。
 
 
借り換えをするには、以下のような諸費用がかかります。

 

・繰り上げ返済手数料(金融機関ごとに異なる)

・抵当権抹消諸費用(司法書士に頼むと、1万円~2万円)

・借り換え後の事務手数料(借入額の何%かかかる。)

・保証料(フラット35や一部の金融機関ではかからない。)

・団体信用生命保険料

・登録免許税(抵当権設定時にかかる)

・司法書士手数料

・印紙税(2万円程度)
 
 
借り換えをするには、このように数十万円の諸費用がかかります。

借り換えをするメリットと、諸費用の負担を天秤にかけて、

メリットが少ない場合は、繰り上げ返済も検討してみましょう。

家づくりの道のり(最終回)~住宅検査について~

JIO日本住宅保証検査機構について

坂井建設施工写真:

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全ての新築住宅において「構造耐力上主要な部分等」にあった瑕疵(重大な欠陥)

については、新築受け渡しの日から10年間、その瑕疵を補修するなどの義務を売り

主・施工者が負うことになりました。

建築中の住宅検査が義務付けられた背景には、いつまでも改善されなかった

住宅業界の悪しき事情がいくつもあったのです。

 

例えば、設計通りの施工されているか、工事の品質に

問題がないかなど、監理する立場の責任者が仕事をしていなかったり、

現場監督が若く経験不足な上に、会社から教育を受けていないため、

簡単なチェックしかできていないなど、現場での問題。

 

それに加えて、確認検査機関や瑕疵保険の検査が簡易的なものであるため、

実質的にはだれも検査していないような状況になってしまっていたのです。

 

坂井建設施工写真:

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弊社ではJIO住宅保証検査機構を通して検査を実施しています。

さらに、日本住宅性能表示基準が定められたことにより、

住宅の性能を比較する共通の物差しができました。

任意制度ですので、希望すればこれに基づいた評価を受けることが可能になります。

 

次に、検査の流れです↓↓

:検査の流れ

① 配筋検査

基礎に鉄筋の太さや配置などが図面の通り適正に施されているかどうか

厳しい検査を行います。

 

②構造体検査

金具や柱などの適正な部材が図面通りに配置、設置されているかどうかなど、

1つ1つすべて検査されます。

 

③外装下地検査

外装の下地の胴縁などが適正に施されているかどうか検査します。

 

④完了検査

開口部や外壁から雨水の侵入がないか等、最終的な確認をします。

 

このように、工務店、設計士、現場、お施主様に加えて第三者のチェックを

入れることで、安心して住んでいただける住宅を提供しています。

 

家づくりの道のり⑥~外壁工事・断熱工事・ベランダ防水工事~

透湿防水シート施工後の外壁工事

写真:坂井建設施工事例

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前回のブログと重複しますが、

透湿防水工事後、胴縁を施工して、通気胴縁で通気層を確保します。

壁内結露抑制のため、外壁内部を空気が流れるようにするのです。

これを外壁通気工法といいます。

 

■断熱工事の流れ

写真:坂井建設施工事例

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まずは、外壁面の断熱工事についてです。

断熱材にもいろいろありますが、よく使用されているのが

上の写真にあるグラスウールです。

 

グラスウールとは、ガラス繊維でできている断熱材であり、

断熱効果はもちろん、吸音効果もあります。

 

断熱材を施工するポイントは、

隙間なく床面まできっちりと入れることです。

グラスウールの耳を重ねて、タッカーで柱に留めながら

しっかりと入れていきます。

 

写真:坂井建設施工事例

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グラスウール以外には、上の写真のような発砲ウレタンもあります。

これは現場で吹き付けて施工しますが、

断熱材の隙間が生じないことが利点の一つです。

 

(ちなみに、写真は天井面の断熱工事です。)

天井の断熱工事では、断熱材の隙間が生じないように

丁寧に施工することがポイントとなります。

 

屋根断熱も同様に隙間なく施工しなくてはなりません。

 

写真:坂井建設施工事例

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また、床面にも断熱材を施工します。

最近は、床にはグラスウール以外の発砲プラスチック系の

断熱材が使用されることもよくあります。

 

 

■バルコニー・ベランダの防水工事の流れ

 

写真:坂井建設施工事例

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最後に、バルコニーの工事についてです。

漏水が問題となることが多いですが、

その原因の一つとしてバルコニーの防水工事があげられます。

 

床面には下地材として構造用合板を施工しますが、

防水層を補強するため、この構造用合板は二重張りにしたほうが

よいでしょう。

 

床は雨水が排水溝のほうへ流れるように勾配をつけなければいけませんが、

その勾配は1/100以上です。

この勾配は、雨水がバルコニーの床面にたまらないようにするために

大事なものです。

 

床面から壁面の立ち上がりまで防水層を施工しますが、

最近のバルコニーの防水の多くは、FRP防水です。

 

次回はシリーズ最終回、建築中の住宅検査についてお送りします。

 

家づくりの道のり⑤~防水工事・外壁工事~

■外壁工事(透湿防水シート)の工事の流れ

 

写真:坂井建設施工事例

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防水工事は家を長持ちさせるためにとても大切な工程になります。

透湿防水シートは、構造用合板の上にタッカーで留めながら貼っていきます。

この透湿防水シートは、外壁の仕上げ材の内側に侵入してきた雨水を

防ぐためのものです。

 

そこで大事なのは、シートの重ね代です。

重ね代は、100mm以上が基本ですが、シートそのものに

重ね代を何mmとするべきか記載されていることが多いので、

これを守るようにします。

 

通常、この透湿防水シートはロールになっていて、

横方向へぐるりと建物を巻いていくように貼っていきます。

 

なので、重ねる部分に水が入らないように、

下から順に、上側のシートを上に重ねるように貼っていきます。

 

写真:坂井建設施工事例

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建物の角の部分では、透湿防水シートで巻くように張り、

角部にシートの切れ目をもってこないようにします。

 

この部分の左右の重ね代は300mm以上とします。

さらにサッシ周りは、特により慎重で丁寧な施工が求められます。

 

防水テープを貼って隙間ができないようにします。

 

■外壁仕上げの建築工程

 

写真:坂井建設施工事例

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透湿防水シート施工の後、胴縁を施工していきます。

 

通気胴縁で通気層を確保し、壁内結露を抑制します。

そして、胴縁の上にサイディング材を施工していきます。

 

サイディングは、外壁面の一番下から順に施工していきます。

 

外壁の仕上げ材にはサイディング以外にも、モルタルや

ガルバリウム鋼板などもあります。

 

モルタル仕上げの場合は、通気層を設けない場合もあります。

現場によって施工方法も様々です。

 

断熱工事~完成編は次回お届けします。

家づくりの道のり④~建て方工事・上棟編~

建て方(たてかた)の建築工事の流れ

写真:坂井建設施工写真

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建て方とは、土台、柱、梁と施工していき、

棟上げするまでの工程をいいます。

 

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まず、1階部分の土台の上に柱を立てていきます。

土台から2階の天井部にある軒桁まで通す柱が「通し柱」で、

土台から2階の床部にある胴差までの柱が「管柱」です。

この胴差から軒桁までの柱も管柱です。

 

ちなみに、柱の間にある細い柱のようなものは「間柱」といい、

柱の二つ割りの寸法になります。

 

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土台と柱は、ホールダウン金物アンカーボルトL字金物

緊結します。

 

写真:坂井建設施工写真

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サッシが入る位置には、窓の枠組みを作ります。

窓の上端の部分が「窓まぐさ」、下端の部分が「窓台」です。

 

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そして、胴差や梁といった横架材で、

柱と柱を水平方向につないでいきます。

このとき、柱と梁は「羽子板ボルト」でしっかりと留めます。

 

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1階では「仮筋交い」を設置しておきますが、

次の工程に進む前に、柱の垂直を確認して傾きを直し、

仮筋交いも調整しておきます。

 

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次に、2階の構造用合板(剛床)を張っておいてから、

2階部分の胴差から軒桁までの管柱を設置していきます。

2階の柱を立てれば、桁や梁といった横架材で

柱を水平方向につないでいきます。

 

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2階の天井部の梁から上に、

小屋束・母屋・垂木・火打ち梁・棟木、野地板と設置していきます。

これらを小屋組といいます。

棟木まであげれば、上棟です。

 

(※上記の工程は、現場によって異なることもあります。)

 

次回は、外壁工事・防水工事をお届けします。

 

 

本日は佐賀市で地盤調査を行いました!

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早朝から佐賀市にて地盤調査です。

K様ご家族が末永く安心して暮らしていける為の地盤調査ですが、やはり佐賀県は軟弱地盤帯ですね・・・

今回もしっかりと地盤解析をし、地盤保証を獲得します!

只今事務所駐車場の拡張工事をしています(^^)

 

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ご来社頂いてますお客様にはご迷惑をお掛けしてますが、もうすぐ完成予定ですので

楽しみにしていて下さい(^^)

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震災から6年・・・私たちにできること。

被害に遭われた皆様には、謹んでお見舞い申し上げます。

 

2011年3月11日、甚大な被害を出し、風景を一変させた東日本大震災。

 

あの日から6年が経ちました・・・

 

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テレビなどで報道される映像や写真は、本当にこれが同じ国で起こった出来事なのかと

 

感じさせるものばかりでした。

 

住宅が津波に飲み込まれる様子、そして倒壊した建物。

 

今、住んでいる自分の家は大丈夫だろうかと感じた方も多いのではないでしょうか。

 

住まいとは、

 

「人の生命や財産を守るもの」

 

住まいを選ぶには、コストや省エネ性能、デザインも重要なことですが、

 

住宅建築に携わる私たちにとって一番大事な言葉だと思うのです。

 

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私たちは、この震災の記憶や教訓を決して忘れることなく、

 

皆様によりよい 安心・安全なお住まいをご提供することに努めてまいります。

 

 

被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

 

 

 

 

本日は博多で勉強会でした!

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本日はテレビにも引っ張りだこの有名なインテリアコーディネーターの先生の

セミナーに参加してきました!

まさに感動を呼ぶ空間提案でした!

お客様満足度向上の為、もっともっと貧欲に勉強し、スキルアップして行きます!

本日は2件の地盤調査です!

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本日は佐賀市と小城市にて地盤調査を行いました!

やっぱり地盤調査はしっかりと調査をしないとわからないですね!

今回の佐賀市の現場は優良地盤だと思っていましたが、地盤改良工事が必要に

なりそうです….

 

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でも、ご家族が永く安心して暮らしていける為には、どうしても切り離せない

ものですので、厳しい審査と検査を通過し地盤補償20年間を取得します!

家づくりの道のり③~土台工事から床組まで~

土台も日々進歩しています。

 

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基礎工事が完成すると、次は土台敷きです。

借り暮らしのアリエッティというジブリの映画、ご覧になったことはありますか?

アリエッティが基礎の換気口から出入りしているシーンがあります。

あれは、床下と外部の換気を目的としています。

現在は、換気口から進化して、基礎パッキン、というものを敷いていきます。

基礎パッキンは、下の写真のとおり、空気が通る構造になっています。

 

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←基礎パッキン

まず、土台や大引が搬入されてきます。

 

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←プレカットされた木材

 

プレカット工場で予め加工された材料ですが、

現場でただ組み立てるだけでよいというわけではありません。

材料に記載された記号を参考に、プレカット図を見て材料との照合をします。

次に、基礎に墨を打って、木材を設置位置へおいていきます。

間違いがないか図面と照合した後、アンカーボルトを締めます

 

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←床束

 

大引を設置していきますが、ここでは床束を設置して、

大引きを下から支えます。

床束は鋼製のものが多く、束と束の感覚は910mmとします。

床組には根太(ねだ)を用いる工法と、剛床(根太レス工法)とがあります。

最近は、水平方向の力に強いといわれる根太レス工法の住宅が多いです。

 

ちょっと昔の家は、古くなると

「根太が落ちた!」

なんて話をよく聞きましたが、最近は根太もつかわない方法があるのですね。

建築関係もいろいろ日々進歩しています・・・。

 

次回は、いよいよ建て方(上棟)の工事の流れをご紹介します。

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